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陈琳翰说养老:养老产业怎么样?养老地产的出路在哪?做养老到底能不能挣钱?
2022-03-25 17:02

陈琳翰养老频道作为我个人进行独家内容发布的自媒体平台,旨在为您分享养老行业的知识型、技能型、政策型、经验型干货,希望咱们一起为行业持续进步、为产业健康发展共同努力。

近些日子,经常有其他行业的朋友咨询我的团队,关于养老行业未来发展方向及转行干养老从何做起的问题,今天在此,我想借自己带领天佑安康和欧英明德15年做养老的摸爬滚打之路,谈谈个人对这个产业的看法,为刚刚进入和即将进入养老这个行业的同仁提供一些思路,哪怕是对您有一点点的帮助,我就知足了。

巨大消费潜力

传统产业中,没有哪一个产业能像养老产业一样,拥有这么大的消费潜力。

据中国老龄科学研究中心调查显示,我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款,中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右,占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点,其中,截至2014年末,全国已有超过80家房企进入养老地产领域,投资总额超过800亿元。《中国老龄产业发展报告(2014)》称:到2025年和2034年,中国老龄人口将分别突破3亿和4亿,中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

国务院2013年出台35号文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,可以说是养老产业元年。

随着我国经济结构转型升级,拉动内需才是促进经济发展的根本动力。所以投资养老产业包含健康、养生和医疗综合体,吸引和服务高端客群,将会逐步促进内需的升级换代。更重要的是养老产业具有其他行业不具备的抗经济周期能力,因为国内、外一般5-10年会有一个小经济周期和一个大经济周期,养老产业不论在经济周期上行还是下行区间,需求都很旺盛,都会是呈直线上升趋势。所以,养老产业不仅仅是我们业者积德行善的行为,更是实现公司发展基业长青的战略选择。

只能做真养老

在可预见的未来,养老是一个很巨大的产业,但是面对这个巨大产业诱惑的时候要冷静、要理智、要科学、要务实。养老地产是一个复合地产复合业态,它是一个高难度的业态。最重要的两方面,一个是开发一个是运营,我们不能过度强调任何一个,现在动不动就说养老产业是一个蓝海能够挣大钱,这种想法是极端的,做养老行业很不挣钱这也是一个极端,两种极端都是不准确的。

养老地产要想获得成功就是32个字:地产搭台,养老唱戏;定位精准,配套先行;服务致胜,体验为王;金融支撑,营销落地。但是多少人能理解呢?养老地产是一个具有地产基因和服务基因双结合的业态,离开了地产基因谈养老社区的开发、建设是绝对不可能的,离开了养老运营和服务是更不可能的。

我们不回避“养老地产”的字眼,但是如何辨别真假养老呢?养老地产要做到“真养老”,就要提供养老设施与养老服务,凡是没有养老服务的养老地产都是“假养老”。

最大风险是定位

对于投资者而言,养老项目最大的风险是定位,定位里面最大的风险是卖房子还是卖服务,到底应该选择哪个方向?不卖房子是绝对不可能的,因为它有大量的房地产开发,需要平衡我们的现金流。但是卖房子也是建立在卖服务的基础之上,卖房子是在我卖服务的过程中顺便卖房子,如果你把这样一个定性和定位形成共识的话,我们的建筑规划设计就没问题了,我卖的是服务,房子的产权不卖,我要挣钱,因为我这套服务项目让谁听起来都愿意来享受这个服务,别的地方没有,我这儿有。

做养老项目之前,我一直在考虑吸引客户的点有哪几个,客户的抗拒点有哪几个,而且要想胜利,先思考失败,失败的因素到底有哪些。

平衡心态是前提

做养老是个周期长、回报慢的产业,若一心想要挣快钱、吃“快餐”那就干脆不要做养老。我们说在这样一个事业里,有四个主体即客户、员工、股东、社会,对于我们天佑安康养老集团来说,我们一直坚持“三个阶段三个满意”的管理战略:

第一个阶段的三年客户满意

第二个阶段的三年是员工满意

第三个阶段的三年才是股东满意

最后一定能实现社会满意,实现社会效益和经济效益的双丰收。

想要盈利先细分

将养老一概而论的,必定是不懂装懂的,千亩养老综合大盘与百十亩的养老院能一概而论吗?市区的、城郊的与远郊的区位能一概而论吗?身体硬朗的、行走不便的与卧床痴呆的能一概而论吗?……养老的利润点必定是在细分市场里!做市场细分有12个纬度甚至更多。比如:

年龄细分:青年老人(55-70)、中年老人(70-80)、老年老人(80以上)。

身体状况细分:失能的,半失能的、健康老人分别怎么赚钱。

家庭收入情况细分:两口都在的怎么赚钱的,家里只有一人的怎么赚钱,子女多的怎么赚钱,子女少的怎么赚钱,子女是企业家怎么赚钱,把他调查清楚,往后延伸。

职业细分:高知、高管、高官,等等。细分出效益,细分服务才有竞争力。我们可以在一个规模化的养老项目里创造15---20个赢利点,确保项目有较为可持续的盈利。

人才紧缺是难题

目前,养老人才短缺的问题已经得到政府和社会的高度重视,很多高校慢慢的都会开设为老服务相关专业,市场上也会出现很多护理员培训机构来做专业培训。但是我认为解决养老人才的难题最重要的是找到合适的院长等高层管理人员。

养老院的院长,必须是一个复合型的人才。对一个有300张床位的养护院来说,首先你管的是这300人,这300个人的后面可能就是200个家庭,1个家庭辐射两个家属,这不多400个人,300张床位如果按五星级的服务需要配制200个工作人员,200+300+400,900人,你这个院长要管900人,在你的职业履历里有没有管过500人,而且这里面要么是坐轮椅的,要么是躺着不能动的,最难管了。我讲的意思是说,服务业千军易得,一将难求,管理层的团队建设一定要提前一两年来做,而且要经过专业化的培训。

欧英养老商学院在充分研究市场需求后,开设了养老产业总裁研修班、养老院长训练营,通过课堂教育、经验传授、实习考察、带班作业、课后辅导等多种形式,确保实现欧英养老商学院“实战、实操、实效、实用”的四实效果,致力于解决养老行业高端人才的稀缺问题。第61期金牌院长训练营计划开营,届时也欢迎来自全国各地的院长朋友们来学习交流,报名参会可咨询王老师:138 1060 8501 。

产业发展建议

我随同中国房地产业协会老年住区委员会以及中国房地产业研究会考察了福冈、百边道、悠爱等养老机构以及大阪的幸福村等大型养老住区,收获非常大,参照日本的做法,我对中国养老产业的发展有以下的建议:

第一,在整个养老产业的发展初期,政府应该在投资、金融、土地、税费、人才培养、新建社区适老化、成熟社区构建养老服务中心方面加大投资力度,由政府负责全面投资建设相关养老设施,由专业的养老机构统一运营,形成品牌,形成连锁,形成有竞争力的规模经济。

第二,养老产业链条比较长,政府一定要制定优惠政策,吸引社会资本踊跃参与养老产业的发展,形成政府和民间的良性互动,为老人提供安全、舒适、人性化的设施与服务。

第三,政府应该减少乃至于取消养老机构以及跟养老产业相关的实体企业注册前置审批手续,重视事后监管,重视服务评鉴,注重产业链条各个环节的标准化、规范化监管和运营,真正让老人生活得舒心、安心、放心。

第四,我们应该持续引进或学习日本、北欧、北美发达地区的护理理念、护理技术、护理设备、护理用品,以及护理人才的培养措施。

第五,我国政府应该结合实际研究适合中国国情的多层次的强制养老护理保险,特别是取消养老金双轨制,提高不同层次的老年人的消费能力,从而维持养老产业健康地发展。

第六,政府给每个养老机构护理员每人每月财政直接补贴2000元,吸引人才愿意投身于这个最苦最脏最累的工作。

第七,彻底取消营利性养老项目的一切税费,真正落实水电气暖的民用价格。待产业成熟后再开始收税。